« Le marché de l’immobilier : le moment d’investir »

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Il n’existe pas un seul marché de l’immobilier. Les marchés sont hétérogènes par catégories et par pays. Ils présentent un caractère cyclique et peuvent être influencés par des considérations de fiscalité. L’immobilier demeure cependant une opportunité d’investissement très intéressante notamment pour les PME.

Des marchés hétérogènes

Il existe des marchés par catégories, par pays, mais aussi par régions : logements, bureaux, hôtels, centres commerciaux, entrepôts. Paris ne représente pas la France et les marchés de Paris sont différents de ceux de Londres, Bruxelles, Berlin, Rome ou Madrid. Les marchés du logement ne sont pas semblables à ceux des bureaux même si la qualité de l’emplacement joue toujours un rôle.

Les marchés des centres commerciaux varient selon les pays : ainsi la grande surface alimentaire doit se trouver au coeur du centre en France alors qu’elle est très souvent isolée au Portugal. Il n’y a peut-être que les hôtels qui obéissent à des règles communes, au moins en Europe et en Amérique du Nord.

Une règle commune : le caractère cyclique

Tous ces marchés possèdent cependant un caractère commun : une évolution cyclique

Un cycle haussier dure en moyenne sept ans. Ce n’est qu’une moyenne et la réalité est évidemment contrastée, les cycles pouvant varier de trois à quatorze ans. Cela rend donc les prévisions aléatoires et délicates. De manière générale, plus le cycle est long, plus il est aisé d’anticiper sa fin. Dès que le sommet du cycle haussier est atteint, intervient une période de baisse, plus courte.

Le cycle baissier peut se prolonger par une stagnation des prix, et ensuite la reprise s’amorce. Tous les cent ans, les marchés connaissent une crise majeure – dite centennale – due à une surabondance de l’offre après un long cycle haussier. Cela ne se traduit plus par une baisse, mais par un effondrement des prix. Tel fut le cas en Europe en 1993 et en Espagne en 2010.

La reprise est alors plus longue à intervenir. Elle suppose que les vendeurs acceptent de passer les pertes dans leurs comptes et puissent les supporter. Ensuite les investisseurs étrangers retrouvent de l’intérêt à réaliser des acquisitions et le cycle haussier se remet en marche comme en France ou en Grande-Bretagne après 1997.

Nous sommes aujourd’hui à la fin du cycle de baisse des prix entamé en 2012, en France, pour les appartements et les bureaux. Il s’agit de la fin de la baisse des prix réels, mais pas encore la fin de la décote entre le prix demandé et celui réellement payé particulièrement dans « l’ancien ».

Le nombre de logements neufs construits en 2014 n’a jamais été aussi faible depuis 20 ans alors que les besoins notamment en Ile-de-France ne sont pas satisfaits. La baisse de l’euro favorise les achats de bureaux par les Américains d’autant que la baisse des loyers apparait toucher sa fin. Le montant des investissements en bureaux a d’ailleurs augmenté de 28 % en 2014.

Le moment d’investir

C’est bien le moment pour investir : les prix ne sont pas trop élevés, les taux d’intérêt sont à un niveau historiquement bas et les rendements supérieurs à ceux des marchés financiers. En s’endettant à taux fixe sur 15 ans on peut espérer un retour, même limité, de l’inflation qui allège le poids de l’endettement et valorise aussi l’investissement.

Évidemment, pour investir, il faut avoir des capitaux. Même si les conditions d’octroi des crédits se sont durcies suite aux crises et aux nouvelles règles prudentielles, il a toujours fallu disposer de capitaux pour bénéficier de crédits d’investissement immobilier. Cependant, investir dans l’immobilier quand les prix ne sont pas trop élevés permet de se constituer à terme un capital et même, dans l’immobilier locatif, de le faire payer par un autre : le locataire.

Investir dans l’immobilier cela signifie par exemple, pour une PME, acheter ses bureaux. Devenir propriétaire pour le montant d’un loyer est toujours une bonne affaire. Après quelques années, l’investissement est partiellement amorti et il peut être refinancé. Cela autorise alors à pouvoir faire face à des besoins financiers de haut ou de bas de bilan.

Investir, cela peut justement signifier refinancer l’existant : soit pour diminuer les charges, soit pour dégager des capitaux nécessaires au développement de l’activité. Ainsi, il peut être judicieux de refinancer, par un crédit classique sur sept ou dix ans, un crédit-bail qui arrive prochainement à son terme, afin de minorer les charges annuelles. Dans le même ordre d’idées, il peut être intéressant d’emprunter pour minorer ses revenus immobiliers tout en accroissant son patrimoine, que ce soit en pleine propriété ou en nue-propriété selon sa situation patrimoniale et fiscale.

Attention aux changements de fiscalité

À propos de fiscalité, il est temps de vendre pour ceux qui détiennent de l’immobilier en France via une structure luxembourgeoise, particulièrement s’ils se trouvent en situation de plus-values. En effet, le dernier amendement à la convention fiscale franco-luxembourgeoise supprime, à partir du premier janvier 2016, l’exonération de l’imposition sur les plus-values pour les biens immobiliers situés en France.

C’est donc la dernière année pour pouvoir réaliser des plus-values sans imposition. L’argent ainsi dégagé peut être utilisé pour réaliser d’autres investissements et notamment immobiliers d’autant qu’il existe encore d’autres moyens légaux pour échapper en tout ou partie à l’imposition des plus-values futures.

En immobilier aussi, un inconvénient est une opportunité qu’on n’a pas su saisir.

 

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